Crédito Habitação Jovem: 100% Financiamento Disponível

O mercado imobiliário em Portugal tem sido um dos grandes desafios para a geração jovem. Com o aumento constante dos preços das habitações e os baixos salários, adquirir a primeira casa tornou-se um objetivo difícil de alcançar para muitos. O Governo, ciente desta realidade, lançou novas medidas para facilitar o acesso à habitação, entre elas o Decreto-Lei n.º 44/2024, que possibilita o acesso ao crédito habitação jovem com 100% de financiamento.

Crédito Habitação Jovem com 100% Financiamento: O que diz a Lei ?

O Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, que possibilita aos jovens o financiamento a 100% na compra da primeira habitação, foi aprovado e publicado em meados deste ano. 

A medida entrou em vigor no dia 11 de julho de 2024, abrindo novas portas para aqueles que, até agora, tinham sido barrados pela necessidade de poupanças avultadas para cobrir os 10% a 20% do valor do imóvel, que tradicionalmente não são financiados pelos bancos.

Apesar de já estar em vigor, ainda não foi definida a regulamentação que permitirá a sua aplicação. O que significa que os bancos ainda não podem conceder créditos com financiamento a 100%. Espera-se que a regulamentação venha a ser publicada até a 11 de setembro de 2024. 

Como Funciona o Crédito Habitação Jovem com 100% de Financiamento?

A principal inovação desta medida é permitir que os jovens até 35 anos possam obter crédito habitação jovem com 100% de financiamento do valor de avaliação do imóvel. 

O que antes parecia um sonho distante para muitos, torna-se agora uma possibilidade real graças a uma garantia pública que assume parte do risco que os bancos, tradicionalmente, não estariam dispostos a cobrir.

Para ter acesso a este financiamento, os jovens devem cumprir os seguintes critérios:

• Idade: Entre 18 e 35 anos;
• Domicílio Fiscal em Portugal;
• Primeira Habitação: O financiamento destina-se exclusivamente à aquisição da primeira habitação própria e permanente e, por isso, o jovem não pode ser proprietário de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Rendimentos: Não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (81.199 euros brutosanuais);
• Capacidade de Endividamento: Como em qualquer processo de crédito, os bancos irão avaliar a capacidade de endividamento do requerente, tendo em conta a sua taxa de esforço e estabilidade financeira, que neste caso não pode ultrapassar os 45-50%;
• Garantia Pessoal: O jovem não pode ter usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo deste Decreto-Lei;
• Valor da transação: O valor do imóvel não pode exceder 450.000,00 euros.

Quando é que os jovens vão poder beneficiar do financiamento a 100% para habitação?

Os jovens vão poder beneficiar da garantia do Estado para a compra de casa assim que entre em vigor a regulamentação específica de aplicação desta medida, que se espera ocorrer até 11 de setembro deste ano.

A regulamentação necessária à aplicação desta medida ainda não foi publicada, mas assim que o seja, permitirá saber a partir de que momento os jovens poderão beneficiar do apoio, bem como conhecer todos os detalhes relevantes para a aplicação prática desta garantia.

Como é calculada a taxa de esforço?

A taxa de esforço trata-se da percentagem do rendimento total do agregado familiar (seja apenas um elemento ou mais) destinada ao pagamento das prestações de todos os créditos contraídos (habitação, automóvel, cartões de crédito, e outros).

A taxa de esforço ajuda os bancos a perceberem qual o rendimento disponível para fazer face às despesas do dia a dia (tais como alimentação, transportes e combustível, educação e lazer) após o pagamento das obrigações mensais com créditos.

Desta forma o banco analisa a possibilidade de incumprimento, decidindo pela aprovação ou reprovação do pedido de crédito.

Idealmente, esta taxa não deverá ser superior a 30%, ou seja, um terço do rendimento total do agregado familiar. Pelo facto de se tratar de um empréstimo de um valor avultado, existe a possibilidade de os bancos chegarem a valores próximos dos 40-45%. Ainda assim, o Banco de Portugal não recomenda que os bancos concedam crédito que resulte numa taxa de esforço superior a 50%.

No âmbito da medida de crédito habitação com financiamento a 100%, foi definido em legislação que os bancos podem aceitar taxas de esforço até 50%.

Quais são os bancos que financiam a 100%?

Uma das questões a ter em atenção é o facto de que nem todos os bancos irão disponibilizar o acesso a esta medida. Isto porque a medida pressupõe a adesão por parte dos bancos, o que significa que se um banco não aderir, não é possível beneficiar do crédito com financiamento a 100% junto desse banco.

Por agora, ainda não há muita informação a este respeito nem das regras de implementação da medida, pelo que se aguarda a regulamentação a ser publicada.

Ainda assim, cada banco pode oferecer condições ligeiramente diferentes, especialmente, em termos de taxas de juro e prazos de pagamento, pelo que é aconselhável comparar as ofertas disponíveis no mercado antes de tomar uma decisão.

O Papel da Garantia Pública

A garantia pública é o elemento central que permite o financiamento a 100% na compra de casa pelos jovens. Esta garantia cobre até 15% do valor do imóvel, reduzindo o risco para os bancos. 

Isto significa que, caso o titular do crédito entre em incumprimento, o Estado cobre parte do prejuízo do banco, o que facilita a aprovação de créditos que, de outra forma, seriam considerados de risco elevado.

Com esta garantia, o Estado compromete-se a cobrir eventuais pagamentos em falta até ao limite estabelecido de 15% do valor do imóvel. 

No entanto, se o comprador não cumprir com as prestações acordadas e o Estado tiver que assumir a parte garantida, o comprador jovem permanece responsável por reembolsar esse montante ao Estado. Os detalhes sobre como esse reembolso será realizado ainda não foram definidos.

Nos casos em que um imóvel é adquirido por um casal, a garantia pode ser aplicável mesmo que um dos elementos não cumpra todos os requisitos?

À partida, a garantia poderá ser aplicada parcialmente, ou seja, apenas à parte que corresponde ao elemento abrangido pela medida, tal como acontece com a isenção de IMT jovem. No entanto, esta possibilidade ainda não está confirmada, aguardando-se assim pela regulamentação. 

Comprar Casa sem Poupanças: Uma Realidade Possível?

Com esta nova medida, comprar casa pelos jovens sem poupanças, tornou-se uma realidade tangível. Até agora, jovens com rendimentos suficientes para suportar uma prestação mensal de um crédito habitação eram, ainda assim, excluídos do mercado por não terem poupanças suficientes para a entrada inicial da compra do imóvel. 

Com a possibilidade de financiamento a 100% e a garantia pública, esses obstáculos podem agora ser ultrapassados.

Quanto é que os Bancos Emprestam para Crédito Habitação?

Tradicionalmente, os bancos em Portugal financiam até 80% a 85% do valor de avaliação do imóvel, exigindo que os compradores cobrissem o restante com poupanças próprias. 

Com a introdução desta nova medida, os bancos passam a poder emprestar 100% do valor de avaliação, desde que o mutuário cumpra os critérios estabelecidos e seja aprovado para a garantia pública.

Apesar de se dizer que o Estado garante até 15% do financiamento, não quer dizer que vá financiar os 15%. O processo requer uma análise por parte do banco que vai avaliar toda a situação financeira do jovem comprador e outras condicionantes que poderão vir a ser definidas na regulamentação que ainda não foi publicada.

Como Conseguir Crédito Habitação em Portugal?

Contratualizar um Crédito Habitação em Portugal, seja ao abrigo desta medida ou não, é um processo que segue geralmente os mesmos trâmites. 

Para começar, o titular deve realizar uma:

Análise do Mercado Imobiliário: É crucial compreender o mercado e identificar imóveis que se encaixem no orçamento.

Simulação do Crédito: Utilizar simuladores de crédito habitação para ter uma ideia clara das prestações mensais, prazos e taxas de juro.

Consulta a Especialistas: Considerar a consulta de um mediador de crédito habitação ou advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todas as condições do financiamento são compreendidas.

Por fim, depois de compreendidas todas as nuances do mercado, e com um imóvel em vista, pode então realizar a:

Submissão do Pedido de Crédito: Uma vez escolhida a instituição bancária, deve ser feita a submissão formal do pedido de crédito. No caso de pretender usufruir da medida de Crédito Habitação jovem com 100% de financiamento, o banco deve ser informado.

Questões Fiscais e Custos Associados

Além do financiamento, é essencial estar preparado para os custos adicionais associados à compra de casa. Entre eles, destacam-se:

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Uma outra lei do mesmo programa, também prevê uma isenção de IMT para jovens, assim como de Imposto de Selo, na compra da primeira habitação até 316.772 euros. Esta isenção entrou em vigor a 1 de agosto de 2024, para escrituras realizadas a partir desse mesmo dia. 

Não beneficiando desta isenção, deves estar preparado para pagar IMT e Imposto de Selo no momento da escritura, custo que é calculado segundo as taxas de IMT dispostas no CIMT.

Outros Custos: Incluem-se os custos de notário, registos, seguros, Imposto de Selo sobre o Crédito Habitação, e eventuais custos de mediação imobiliária. Os serviços de intermediação de crédito são sempre gratuitos. 

Dicas para Jovens Compradores

Planeamento financeiro: Antes de avançares para a compra, é fundamental que faças um planeamento financeiro rigoroso, considerando todos os custos envolvidos e garantindo que a tua taxa de esforço se mantém dentro dos limites aceitáveis. Para beneficiares da medida de crédito habitação jovem, a tua taxa de esforço não pode ser superior a 50%.

Escolha cautelosa do imóvel: A escolha do imóvel deve ser feita de forma ponderada, tendo em conta não só o preço, mas também a localização, estado de conservação e potencial de valorização futura.

Taxas de juro: São três os tipos de taxa de juro disponíveis no mercado: fixa, mista e variável. Cada uma tem as suas vantagens e desvantagens. A análise do teu contexto é determinante para perceberes qual será a mais vantajosa. Para além disso, diferentes bancos podem oferecer diferentes taxas de juro, pelo que pode ser vantajoso pedir diferentes propostas.  

Informação é poder: Manter-se informado sobre as condições de mercado, taxas de juro e ofertas dos bancos pode fazer toda a diferença no sucesso da compra.

Mediadores de Crédito disponibilizam um barómetro que compara as taxas de juro dos bancos em Portugal e proporciona uma visão sobre as melhores taxas de juro para crédito habitacional. 

O Decreto-Lei n.º 44/2024 representa uma mudança significativa no acesso à habitação em Portugal, oferecendo uma nova esperança para os jovens que sonham em comprar casa. 

O crédito habitação jovem com 100% de financiamento é uma oportunidade única, mas que requer um planeamento cuidadoso e uma compreensão clara das responsabilidades que acarreta. 

Para muitos, esta medida poderá ser o passo decisivo para sair do arrendamento e entrar no mundo da propriedade, num país onde a casa própria é um dos maiores objetivos de vida.